Заказать звонок

Покупка квартиры по векселю

"Вексельная схема" покупки квартиры в новостройке представляет собой покупку у Застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. Параллельно заключается соглашение о намерении Застройщика продать Покупателю в будущем построенную квартиру.
Далее, после сдачи дома, Покупатель отдает вексель обратно Застройщику в обмен на право собственности на квартиру. Т.е. денежный долг Застройщика по векселю, и обязанность Покупателя по оплате Договора купли-продажи квартиры – погашается взаимозачетом.

Такие действия разрешены законом и Застройщики активно применяют эту схему. Но, тем не менее, покупку квартиры «по векселю» юристы относят к «серым схемам», так как законодательство прямо предусматривает, что отношения дольщика и Застройщика должны регулироваться законом ФЗ-214, и фиксироваться Договором долевого участия (ДДУ).

Чаще всего вексель предлагается вместе с Предварительным договором купли-продажи квартиры (ПДКП). Правда, покупка векселя и подписание ПДКП юридически никак не связаны между собой. То есть это два независимых друг от друга обязательства.
При такой схеме Застройщик после сдачи дома оформляет квартиры в свою собственность, а потом уже продает их Покупателю по Договору-купли-продажи (в отличие от ДДУ, где квартиры сразу оформляются в собственность Покупателя).

Проблема здесь в том, что переданные Застройщику деньги формально никак не связаны с обязанностью передачи конкретной квартиры в собственность Покупателя, т.к. формально мы покупаем именно вексель, а не квартиру. Застройщик, таким образом, принимает на себя лишь денежное обязательство перед Покупателем по оплате векселя. Сам же Покупатель, приобретая вексель (даже вкупе с ПДКП), не приобретает никаких прав (в т.ч. прав требования) на будущую квартиру.

На практике было немало случаев, когда Покупатели, купившие квартиру по «вексельной схеме», заселились в готовые дома, но много лет не могли оформить право собственности на квартиру.

Кроме того, учитывая действие закона ФЗ-214, призванного легализовать и упорядочить привлечение средств населения на строительство многоквартирного жилья, «вексельная схема» может быть признана судом притворной сделкой, имеющей целью прикрыть долевое участие граждан в строительстве.

По факту Покупатель, действующий по «вексельной схеме» покупки квартиры в новостройке, превращается в обычного финансового кредитора Застройщика, и не имеет никаких юридических прав на будущую квартиру. При этом, сумма, уплаченная за вексель, не индексируется, в то время как инфляция съедает его стоимость, и цены на недвижимость довольно быстро обгоняют ту сумму, которую Застройщик обязан вернуть Покупателю при погашении векселя (например, через 2 года).

16.05.2017

Возврат к списку